Le fonds dédié au commerce et à la logistique urbaine de Mata Capital, MCF Urban Convenience, démontre une nouvelle fois sa résilience
30 novembre 2022
Créé en 2015 dans un marché immobilier en proie au retail bashing, le fonds MCF Urban Convenience a vocation à acquérir des actifs situés en zone urbaine des grandes agglomérations françaises. Le fonds fait preuve d’une excellente résilience en termes de performance avec une performance totale proche de 10,0% par an depuis près de 7 ans (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).
Un fonds initié en pleine période de retail bashing
Investi au sein des principales zones urbaines françaises, MCF Urban Convenience a toujours misé sur les périphéries des villes qui bénéficient d’un fort dynamisme national ou régional. Dès 2015, dans un marché où peu d’acteurs se positionnaient sur le commerce, MCF Urban Convenience s’est concentré sur des actifs de retail parks, toujours très bien implantés au cœur de zones urbaines denses, et dont le foncier était voué à prendre de la valeur à terme selon l’analyse des équipes de gestion.
Une stratégie d’investissement contracyclique, une connaissance très fine des territoires, un sourcing extrêmement sélectif et des primes de risque à l’acquisition très supérieures aux autres classes d’actif : tels ont été les ingrédients qui ont permis à MCF Urban Convenience de constituer, depuis 2015, un portefeuille de plus d’une centaine d’actifs pour une valeur totale de près de 400 m€, et de générer une performance annuelle moyenne totale de 9,8%, dont 6,6% ont été distribués aux investisseurs du fonds en moyenne. La société de gestion précise que les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures et que ce fonds présente des risques notamment d’illiquidités et de perte en capital.
Une année 2022 active, malgré un contexte incertain
Dans un marché immobilier en manque de repères, les équipes de Mata Capital se sont attachées en 2022 à cristalliser la valeur du patrimoine du fonds, en poursuivant une politique d’investissement sélective d’une part, en menant un important travail d’asset management d’autre part, mais également en initiant les premières cessions du portefeuille depuis 2015.
MCF Urban Convenience a en effet poursuivi sa politique d’investissement sur cette thématique, principalement en finalisant des opérations initiées en 2021. Mata Capital a par exemple procédé en début d’année à l’acquisition en Sale & Lease back d’un portefeuille Intersport de trois magasins situés dans les Hauts de France, pour un montant global de plus de 15 m€. Un bail d’une durée ferme de 9 ans a par ailleurs été signé concomitamment à cette acquisition avec Prosport, vendeur du portefeuille et premier franchisé Intersport de France. Autres exemples : les acquisitions avant l’été d’un retail park de plus de 10 000 m² au sein d’une des premières zones commerciales de Bretagne pour un montant global de plus de 20 m€, et d’un retail park en périphérie de Lyon pour près de 10 m€. « Ces opérations s’inscrivent parfaitement dans l’ADN du fonds MCF Urban Convenience, à savoir un positionnement sur des territoires dynamiques et des emprises foncières à potentiel en zone urbaine dense. » explique Laurent Delautre, co-fondateur de Mata Capital, et en charge des Transactions & Asset Management sur les actifs de commerce.
Grâce au renforcement de ses équipes à Paris et à Lyon en 2022, notamment avec le recrutement de Quentin Fournier – ex URW – en tant que Director, un travail d’asset management dynamique a également été effectué tout au long de l’année afin de défendre la performance du fonds. Ce travail permet aujourd’hui d’afficher un taux d’occupation financier de 99,3%, de viser une distribution aux investisseurs supérieure à 6,0% ainsi qu’une légère revalorisation du patrimoine à fin décembre 2022 (il s’agit d’une estimation des performances futures basées sur les conditions actuelles de marché, elles ne constituent pas un indicateur exact).
Enfin, les toutes premières cessions de MCF Urban Convenience ont été initiées au cours du second semestre, et devraient se concrétiser dans les prochains mois, démontrant ainsi la liquidité du fonds et la capacité des équipes à cristalliser la création de valeur de certains actifs matures du portefeuille.
Dans la lignée de 2022, MCF Urban Convenience se concentrera en 2023 sur la gestion dynamique de son portefeuille immobilier et sur la recherche de création de valeur, tout en restant opportuniste sur le segment de marché du commerce et logistique urbaine.