30. November 2022
Der 2015 in einem Immobilienmarkt, der unter dem „Retail Bashing“ litt, aufgelegte Fonds MCF Urban Convenience hat die Aufgabe, Immobilien in städtischen Gebieten großer französischer Ballungsräume zu erwerben. Der Fonds zeigt eine ausgezeichnete Widerstandsfähigkeit in Bezug auf die Performance mit einer Gesamtperformance von nahezu 10,0 % pro Jahr seit fast 7 Jahren (die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator für zukünftige Ergebnisse).
Ein Fonds, der mitten in der Zeit des Retail Bashing aufgelegt wurde
Investiert in den wichtigsten französischen Stadtgebieten, hat MCF Urban Convenience stets auf die Stadtränder gesetzt, die von einer starken nationalen oder regionalen Dynamik profitieren. Bereits 2015, in einem Markt, in dem sich nur wenige Akteure im Einzelhandel positionierten, konzentrierte sich MCF Urban Convenience auf Retail-Park-Immobilien, die stets sehr gut in dicht besiedelten Stadtgebieten angesiedelt sind und deren Grundstücke nach Analyse der Managementteams langfristig an Wert gewinnen sollten.
Eine antizyklische Anlagestrategie, ein sehr detailliertes Wissen über die Regionen, ein extrem selektives Sourcing und Akquisitionsrisikoprämien, die deutlich über denen anderer Anlageklassen liegen: Dies waren die Zutaten, die es MCF Urban Convenience ermöglichten, seit 2015 ein Portfolio von über hundert Immobilien mit einem Gesamtwert von fast 400 Mio. € aufzubauen und eine durchschnittliche jährliche Gesamtperformance von 9,8 % zu erzielen, wovon durchschnittlich 6,6 % an die Fondsinvestoren ausgeschüttet wurden. Die Verwaltungsgesellschaft weist darauf hin, dass die Wertentwicklung in der Vergangenheit kein verlässlicher Indikator für zukünftige Ergebnisse ist und dass dieser Fonds insbesondere Illiquiditäts- und Kapitalverlustrisiken birgt.
Ein aktives Jahr 2022, trotz eines unsicheren Umfelds
In einem Immobilienmarkt ohne klare Orientierung haben sich die Teams von Mata Capital im Jahr 2022 darauf konzentriert, den Wert des Fondsvermögens zu kristallisieren, einerseits durch die Fortsetzung einer selektiven Investitionspolitik, andererseits durch eine umfassende Asset-Management-Arbeit, aber auch durch die Einleitung der ersten Veräußerungen aus dem Portfolio seit 2015.
MCF Urban Convenience hat seine Investitionspolitik in diesem Bereich fortgesetzt, hauptsächlich durch den Abschluss von 2021 begonnenen Transaktionen. Mata Capital hat beispielsweise Anfang des Jahres ein Intersport-Portfolio von drei Geschäften in den Hauts de France im Rahmen eines Sale-and-Lease-back-Verfahrens für einen Gesamtbetrag von über 15 Mio. € erworben. Gleichzeitig mit dieser Akquisition wurde ein Mietvertrag mit einer festen Laufzeit von 9 Jahren mit Prosport, dem Verkäufer des Portfolios und dem größten Intersport-Franchisenehmer in Frankreich, unterzeichnet. Weitere Beispiele: die Akquisitionen vor dem Sommer eines Retail Parks von über 10.000 m² in einem der führenden Einkaufszentren der Bretagne für einen Gesamtbetrag von über 20 Mio. €, und eines Retail Parks am Stadtrand von Lyon für fast 10 Mio. €. „Diese Transaktionen passen perfekt zur DNA des MCF Urban Convenience Fonds, nämlich einer Positionierung in dynamischen Regionen und auf Grundstücken mit Potenzial in dicht besiedelten Stadtgebieten“, erklärt Laurent Delautre, Mitbegründer von Mata Capital und verantwortlich für Transaktionen & Asset Management im Bereich Gewerbeimmobilien.
Dank der Verstärkung seiner Teams in Paris und Lyon im Jahr 2022, insbesondere durch die Einstellung von Quentin Fournier – ehemals URW – als Director, wurde das ganze Jahr über eine dynamische Asset-Management-Arbeit geleistet, um die Performance des Fonds zu sichern. Diese Arbeit ermöglicht es heute, eine finanzielle Belegungsquote von 99,3 % auszuweisen, eine Ausschüttung an die Investoren von über 6,0 % anzustreben sowie eine leichte Wertsteigerung des Vermögens bis Ende Dezember 2022 (dies ist eine Schätzung der zukünftigen Performance auf der Grundlage der aktuellen Marktbedingungen und stellt keinen genauen Indikator dar).
Schließlich wurden die allerersten Veräußerungen von MCF Urban Convenience im zweiten Halbjahr eingeleitet und sollen in den kommenden Monaten abgeschlossen werden, was die Liquidität des Fonds und die Fähigkeit der Teams beweist, die Wertschöpfung bestimmter reifer Vermögenswerte im Portfolio zu realisieren.
Wie schon 2022 wird sich MCF Urban Convenience auch 2023 auf die dynamische Verwaltung seines Immobilienportfolios und die Suche nach Wertschöpfung konzentrieren, während es gleichzeitig opportunistisch im Marktsegment für urbanen Handel und Logistik agiert.