25. Mai 2020
Das Atrium-Projekt wurde im Dezember 2016 von Mata Capital in der Agglomeration Rennes initiiert. Ziel war es, 8.000 m² Büroflächen auf Vorrat zu entwickeln, die Flächen während der Bauphase zu vermieten und das fertiggestellte und vermietete Gebäude anschließend an einen langfristigen Investor zu verkaufen.
Am 24. April 2020 haben wir mit La Française Real Estate Managers (einer Tochtergesellschaft der Groupe La Française) den Kaufvertrag für das Immobilienensemble Atrium unterzeichnet. Die Teams von Mata Capital schließen damit ihre dritte wertsteigernde Transaktion ab.
Anlagestrategie
Wir haben die Anlagestrategie auf der Grundlage der folgenden Überzeugungen entwickelt:
Projektchronologie
Juni 2017
Am 21. Dezember 2016 erwarben wir ein Baugrundstück im Randgebiet „Rennes-Est“, dem wichtigsten Dienstleistungszentrum der Agglomeration, um dort einen Bürokomplex mit drei Gebäuden zu entwickeln. Für diese Transaktion hatten wir einen Investitionshorizont von 3-4 Jahren festgelegt, wobei der Verkauf im Rahmen einer Ausschreibung an institutionelle Investoren erfolgen sollte. Die Realisierbarkeit des Projekts und die Umsetzung des Businessplans basierten auf opportunistischen Investitionsentscheidungen, aber auch auf einer proaktiven Managementdynamik, die das Markenzeichen von Mata Capital ist.
Ein Standort mit Entwicklungspotenzial und hohem Potenzial
Das Atrium-Gebäude in der Rue Claude Chappe 2 in Cesson-Sévigné ist Teil des Stadtentwicklungsprojekts VIASILVA, das 2009 das Label ÉcoCité erhalten hat. Wir haben uns daher entschieden, in ein Gebiet mit hohem Potenzial zu investieren. Die Eröffnung einer Hochgeschwindigkeitsstrecke (LGV) ab 2017, die Paris in 1 Stunde 27 Minuten erreichbar macht, und eine neue U-Bahn-Linie, deren Einweihung für Mitte 2021 geplant ist, versprechen, die Attraktivität des Sektors zu stärken. Dieser hatte bereits mehrere Unternehmen aus dem Bereich der Neuen Informations- und Kommunikationstechnologien (NICT) angezogen. Die Kombination aus verbesserter Erreichbarkeit und einer starken Nachfrage von Nutzern nach neuen Bürogebäuden bietet somit gute Marktperspektiven, die durch eine bevorstehende Angebotsknappheit in diesem Sektor noch verstärkt werden.
Ein durchdachter Businessplan
Parallel zum Grundstückserwerb haben wir den Bau des Gebäudes einer Gruppe lokaler Immobilienentwickler anvertraut, die für ihr Know-how bekannt sind (Jeulin Immobilier und Fimoren). Die Kosten und die Bauzeit wurden durch einen Immobilienentwicklungsvertrag (Contrat de Promotion Immobilière) festgelegt. Das Atrium-Gebäude, entworfen vom Architekturbüro Barré-Lambot, zeichnet sich durch hohe architektonische Qualität und eine RT2012 – 20 % Zertifizierung aus, was einem um 20 % geringeren ökologischen Fußabdruck als die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung entspricht. Der Zeitpunkt der Transaktion ist optimal, da die Bauarbeiten direkt nach dem Grundstückserwerb begannen, um eine Fertigstellung des Gebäudes vor potenziellen Wettbewerbern zu ermöglichen.
Der Investitionsausschuss von Mata Capital genehmigte diese Investition von 14,5 Mio. € (Grundstück + Bau) im Jahr 2016 auf der Grundlage der folgenden Zielkennzahlen: ein IRR von 14,4 % und ein Multiple von 1,35. Diese basierten auf einem konservativen Businessplan, der die Durchführung der Transaktion in zwei Tranchen und Zielmieten (160 €/m²) vorsah, die unter den Marktwerten lagen.
Ein Businessplan, der durch dynamisches Management verbessert wurde
Vor und während der gesamten Bauphase wurde das Projekt durch eine detaillierte Analyse unseres technischen Teams optimiert: Die Flächen wurden optimiert und die Qualität sowie die Leistungsfähigkeit der Materialien erhöht, wobei das ursprüngliche Baubudget eingehalten wurde. Wie bei allen von Mata Capital realisierten Projekten haben wir uns auf die Erwartungen und Bedürfnisse der Nutzer konzentriert, um ihnen das ideale Objekt anzubieten.
Bezüglich der Vermietung haben wir lokale und nationale Immobilienmakler beauftragt, um eine hohe Vermarktungsdynamik zu gewährleisten. Diese Vorgehensweise ermöglichte es uns, eine höhere Miete als im Businessplan angestrebt zu erzielen (166 €/m² gegenüber 160 €/m²) und Mietverträge mit führenden Unternehmen wie Régus, Solocal, Ausy und Conserto für 94 % der Flächen bis Sommer 2019 zu unterzeichnen, also 6 Monate vor der Fertigstellung des zweiten Bauabschnitts.
Bei der Fertigstellung des Gebäudes (April 2020) generiert die Investition eine Jahresmiete von 1,3 Mio. €, was einer Rendite von 9,0 % (all-in) auf die getätigte Investition entspricht.
Abschluss der Transaktion im April 2020 durch den Verkauf des Gebäudes an La Française Real Estate Managers
Gemäß unserem Businessplan haben wir den Verkauf des Gebäudes unmittelbar nach Abschluss der Vermietung im 2. Quartal 2019 organisiert.
Dieser Verkauf wurde im Rahmen einer Ausschreibung an institutionelle Investoren organisiert. Es wurden 4 indikative Angebote eingeholt und nach einer zweiten Runde eine Kaufzusage mit dem Höchstbietenden unterzeichnet, wodurch wir den Verkaufspreis maximieren und einen Rekord mit einem Satz von 5,2 % (all-in) erzielen konnten.
Nach der Übergabe des zweiten Bauabschnitts und dem Einzug der Mieter im April 2020 wurde der endgültige Kaufvertrag am 24. April 2020 mit einer von La Française Real Estate Managers verwalteten SCPI abgeschlossen.