3. Januar 2019
Gewerbeimmobilien sind die widerstandsfähigste Anlageklasse gegenüber wirtschaftlichen Schwankungen. Ein großer Vorteil, wenn der Büromarkt stark spekulativ wird. Vorausgesetzt, man achtet auf die Veränderungen im Einzelhandelssektor, kann eine Verwaltungsgesellschaft die besten Gelegenheiten nutzen, mit dem Ergebnis regelmäßiger langfristiger Renditen.
Einzelhandelsimmobilien: Eine Anlageklasse für Spezialisten
Die Entwicklung des E-Commerce, sich ändernde Einkaufsgewohnheiten, neue Budgetprioritäten der Verbraucher… der tiefgreifende Wandel, den der Einzelhandelssektor durchläuft, verunsichert viele professionelle Investoren, die derzeit eine gewisse abwartende Haltung gegenüber Einzelhandelsimmobilien einnehmen. Dennoch machen physische Geschäfte immer noch den Großteil des Vertriebs aus und stellen die Anlageklasse dar, die die besten Aussichten auf eine attraktive und dauerhafte langfristige Rendite bietet. Dies setzt natürlich die Expertise und das Sourcing voraus, die für die Auswahl der am besten positionierten Objekte im Handelssektor unerlässlich sind.
Langfristig treue Mieter
Die Rendite von Einzelhandelsimmobilien ist heute tatsächlich höher als die von Büros, aber auch langfristig wesentlich konstanter. Die Erklärung liegt zunächst in der nahezu vollständigen Unempfindlichkeit des Einzelhandels gegenüber wirtschaftlichen Schwankungen. Ein gut gelegener Einzelhändler, der von einem widerstandsfähigen Geschäft profitiert und eine Miete zahlt, die seinem Umsatz entspricht, hat keinen Grund, den Standort seines Profitcenters zu wechseln. Im Gegensatz dazu sind Büros, die eher als Kostenstellen betrachtet werden, Anpassungsvariablen, da Unternehmen in Rezessionsphasen schnell in kleinere Flächen umziehen oder für ihre Entwicklung in größere Räumlichkeiten wechseln. Die Beständigkeit der Einnahmen aus Einzelhandelsimmobilien ist daher auf die geringere Mieterfluktuation zurückzuführen, da viele Marken über viele Jahre in denselben Räumlichkeiten bleiben. In einem Marktumfeld, in dem es wenige Investoren für Einzelhandelsimmobilien gibt, nutzen bestimmte Marken wie Intersport, GIFI oder But die Gelegenheit, ihre Immobilien zu einem guten Preis zu erwerben und so ihren Standort zu sichern.
Begrenzte nicht umlagefähige Kosten für eine gesicherte Rendite
Diese Widerstandsfähigkeit ist aber auch auf einen geringeren Leerstand zurückzuführen, da die besten Standorte ohne Verzögerung neu vermietet werden. „Unsere Belegungsrate in unseren Gewerbeimmobilien liegt bei fast 99 %, verglichen mit einer durchschnittlichen Rate von etwa 85 % für die meisten auf dem Markt in Büros investierten SCPIs“, kommentiert Jean-Baptiste Pracca, Präsident von Mata Capital. Ein weiterer positiver Effekt auf die Rendite: Die traditionelle mietfreie Zeit von mehreren Monaten, die der Mieter bei der Unterzeichnung eines Büromietvertrags aushandelt, gibt es im Einzelhandel nicht. Schließlich entstehen bei einem Mieterwechsel keine zusätzlichen Kosten für die Vermieter von Büros, da die Kosten für Umbau und/oder Normenanpassung immer vom neuen gewerblichen Mieter getragen werden, um sein Konzept umzusetzen.
Die richtigen Gelegenheiten erkennen
Die Beständigkeit der Einnahmen ist jedoch nur durch eine strenge Selektion von Einzelhandelsinvestitionsmöglichkeiten gewährleistet, deren Geschäftsmodell langfristig Bestand haben wird. Der Standort, ein entscheidendes Kriterium, muss der Marke eine gute Sichtbarkeit an einem bevorzugten Kundenstrom bieten. „Die Zugänglichkeit der Standorte, insbesondere die Möglichkeit, das Fahrzeug in unmittelbarer Nähe des Geschäfts problemlos zu parken, ist in den städtischen Randgebieten unerlässlich“, betont Laurent Delautre, Investment Director bei Mata Capital. Dies ist die unabdingbare Voraussetzung dafür, dass die Marke mit einer strukturellen Entwicklung des Kaufverhaltens Schritt hält, da Kunden die riesigen Hypermärkte, in denen sie ihre Einkäufe konzentrierten, meiden und es heute vorziehen, ihre Einkaufsorte bei spezialisierten Marken zu vervielfachen. Wir glauben nicht mehr an die wirtschaftliche Nachhaltigkeit von Hypermärkten, die mit einer Einkaufsgalerie verbunden sind. Kunden bevorzugen heute Marken mit menschlicherer Größe, die Schnelligkeit und Nähe für ihre Einkäufe priorisieren.
Die Ausrichtung einer Anlagestrategie auf mittelgroße Immobilien (<10.000 m²) ermöglicht es zudem, zu vorteilhaften Preisen zu investieren, da dieses Segment, das für institutionelle Fonds zu klein ist, wesentlich weniger umkämpft ist als das der großen Transaktionen (>20 Mio. €). Der Erfolg der Kapitalbeschaffung dieser Immobilienfonds verschafft ihnen eine Finanzkraft, die angesichts der Seltenheit guter Investitionsmöglichkeiten auf dem Markt hinderlich geworden ist. Und zwingt sie, sich vorrangig auf großformatige Infrastrukturen zu konzentrieren, selbst wenn dies die Preise in die Höhe treibt, trotz der Bedenken hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Zukunft.
Das Geschäftsmodell des Händlers auf Nachhaltigkeit prüfen
Das Mietniveau ist ein weiteres Kriterium, das vor dem Erwerb von Gewerbeimmobilien sorgfältig geprüft wird und die wirtschaftliche Nachhaltigkeit des Händlers nicht gefährden darf. „Die Miete muss im Einklang mit dem Umsatz des Händlers und der Art seiner Tätigkeit stehen“, erklärt Laurent Delautre. „Die akzeptable Belastungsquote kann sich je nach Handelssektor tatsächlich verdoppeln, im Einklang mit der üblicherweise in jedem dieser Sektoren erzielten Gewinnmarge.“
Die Art der Geschäftstätigkeit bleibt selbstverständlich ein ebenso entscheidendes Kriterium. Der lokale Lebensmittelhandel in stark frequentierten Straßen ist beispielsweise eine sichere Bank. Im Gegensatz dazu bieten Textilgeschäfte, die stark vom E-Commerce konkurriert werden, nicht die gewünschten langfristigen Stabilitätsperspektiven.
Schließlich wird, unabhängig vom jeweiligen Handelssektor, jeder Fall unter Berücksichtigung der Kohärenz seines Vertriebsmodells geprüft.