10. Januar 2019
Weniger bekannt als SCPIs, erfreuen sich OPCIs bei Anlegern wachsender Beliebtheit. Diese kollektive Immobilienanlage bietet privilegierten Zugang zu einem dynamischen Asset Management, das sowohl Rendite als auch Wertsteigerung verspricht.
Die gute Verfassung der „Papierimmobilie“
Angesichts des anhaltenden Rückgangs der Zinsen haben sich Anleger in den letzten Jahren massiv Immobilienanlagen in all ihren Formen zugewandt. Diese Vorliebe kommt der Papierimmobilie und insbesondere den Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) zugute, kollektiven Anlagevehikeln, die Anfang der 70er Jahre eingeführt wurden. Diese ausgeprägte Vorliebe für indirekte Immobilienanlagen gilt auch für eine jüngere Anlageform, den Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Diese im Jahr 2008 inmitten der Finanzkrise geschaffenen, auf Immobilien spezialisierten Fonds brauchten einige Zeit, um sich zu etablieren. Seit einigen Jahren jedoch bahnen sie sich ihren Weg in der Anlagewelt. „Zwischen 2012 und 2018 stieg das jährliche Anlagevolumen von 817 Millionen auf 2,2 Milliarden Euro“, präzisiert Christian de Kerangal, Generaldirektor des Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière.
Die wenig bekannten Vorzüge des OPCI
Der OPCI weist bemerkenswerte Vorteile auf. Sein Anlageuniversum im Mietimmobilienbereich ist ebenso vielfältig wie das seines älteren Pendants, der SCPI. Die Zusammensetzung seines Portfolios muss jedoch mindestens 60 % Immobilien (in physischen Vermögenswerten und börsennotierten Immobilienaktien) umfassen, wobei der Rest in nicht-immobilienbezogene Anlagen wie börsennotierte Aktien und/oder OGAW investiert werden kann. Diese Zusammensetzung bietet OPCIs eine intrinsische Liquidität, im Gegensatz zu SCPIs, deren organisierte Liquidität von der Liquidität der zugrunde liegenden Vermögenswerte abhängt.
Durch die Nutzung von Fremdkapital verfügt die Verwaltungsgesellschaft des OPCI über einen beachtlichen Hebeleffekt und eine gestärkte Kaufkraft. „Die Einstiegsgebühren eines OPCI können bis zu zweimal niedriger sein als die einer SCPI. Diese geringere Belastung kommt der Performance zugute“, bemerkt Baptiste Saint-Martin, Product Development Manager bei Mata Capital.
Der OPPCI, das andere Gesicht des OPCI
Innerhalb der OPCI-Kategorie zeichnet sich der Organisme de Placement Professionnel Collectif Immobilier (OPPCI) durch seinen „High-End“-Charakter aus. Konzipiert für professionelle oder diesen gleichgestellte Anleger, die institutionelle Investoren und Privatkunden umfassen, ist diese Art von Fonds ab einem Einstiegsticket von 100.000 € zugänglich. Dieses „maßgeschneiderte“ Vehikel ist von der Körperschaftsteuer befreit und muss eine hohe Ausschüttung gewährleisten. Sein Portfolio besteht aus erstklassigen Vermögenswerten, die einer Nischenthematik dienen. „Mit dem OPPCI verfügt die Verwaltungsgesellschaft über große Flexibilität bei der Planung und Finanzierung von Arbeiten jeglicher Art“, so Jean-Baptiste Pracca, Präsident von Mata Capital. Wenn der OPPCI als geschlossener Fonds vom Typ „Club Deal“ aufgelegt wird, ist sein Anlagevolumen bewusst in der Höhe kalibriert und zeitlich begrenzt. Diese doppelte Kontrolle ermöglicht es, nur die begehrten Immobilien ins Visier zu nehmen, ohne Druck oder Zeitnot bei der Mittelverwendung. „Im Zeitraum 2009 – 2017 lag die durchschnittliche jährliche Gesamtperformance der OPPCI laut MSCI-Index bei rund 9,7 % mit einer geringen Volatilität von etwa 2 %“, betont Christian de Kerangal.
„MCF Quality Street“, der OPPCI von Mata Capital
Mit dem OPPCI „Quality Street“ bleibt Mata Capital seiner DNA treu, nämlich der Wertschöpfung. Ähnlich dem Stock Picking bei Aktien ist seine Akquisitionsstrategie bewusst opportunistisch und zielt auf hochwertige Pariser Immobilien ab, von denen die Mehrheit ein mittelfristiges Wertsteigerungspotenzial aufweist. Mit einem Einzelwert von 20 Millionen Euro oder weniger ermöglichen diese auf dem Markt recht zahlreichen „kleinen“ Einheiten den Aufbau eines diversifizierten Portfolios.
Das Portfolio von „Quality Street“ umfasst mehrheitlich Ladenlokale im Erdgeschoss, deren Mieten mittelfristig neu bewertet werden, sowie Büros, Hotels, Wohnungen und Lagerhallen für die Last-Mile-Logistik, die kurzfristig zu verwerten sind.
Sein Platz in einem Portfolio
Vorausgesetzt, ein Anlagehorizont von 5 bis 8 Jahren ist gegeben, hat ein versierter Anleger großes Interesse daran, Anteile an OPPCIs in seinem Portfolio zu halten, ein Produkt, das die SCPI ergänzt oder eine Alternative dazu darstellt. Diese unkonventionelle Anlage ermöglicht hohe Ausschüttungen (über 4 %/Jahr) und eine beachtliche potenzielle Wertsteigerung (IRR über 7 %). Diese Anlage unterliegt der französischen Immobilienvermögenssteuer (IFI).
*Alphacap ist Partner von Mata Capital bei den Vertriebsaufgaben für Privatkunden und bei der Digitalisierung des Passivmanagements.