7. März 2019
Angesichts der Rekordpreise für Gewerbeimmobilien erfordert das Streben nach Rentabilität in der Hauptstadt eine disruptive Anlagestrategie. Mata Capital spürt kostengünstige Objekte abseits der ausgetretenen Pfade auf, wo sich institutionelle Anleger drängen. Anschließend werden untypische Wertschöpfungsprozesse für diese Immobilien implementiert.
Small is beautiful!
Die Bevorzugung kleinerer Transaktionen unter 15 Millionen Euro ist heute ein hervorragender Ansatz, um die rentabelsten Investitionsmöglichkeiten im Pariser Stadtzentrum zu nutzen. Obwohl der Pariser Markt nach wie vor eines der bevorzugten Suchfelder für institutionelle Anleger ist, behindern die beträchtliche Finanzkraft dieser Akteure, ihre Unternehmenskultur und ihre internen Prozesse sie erheblich, wenn es darum geht, sich auf kleinere Objekte zu konzentrieren. Dabei sind es gerade diese Objekte, die mittelfristig die besten Rendite- und Wertsteigerungsaussichten in der Hauptstadt bieten. Dies ist im Wesentlichen der erste disruptive strategische Investitionsansatz, den Mata Capital verfolgt, um seinen Fonds MCF Quality Street zu entwickeln.
Dieser Fonds, nachdem er institutionelle Anleger überzeugt hat, die ihn mit einem Investitionspotenzial von fast 80 Millionen Euro ausgestattet haben, beginnt seine Investitionsphase in Pariser Objekte: Gewerbeflächen, Büros, Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Last-Mile-Logistik.
Akquisitionen zu äußerst wettbewerbsfähigen Preisen im Segment der kleineren Objekte
Warum bieten kleine Transaktionen in den Straßen der Hauptstadt das beste Wertsteigerungspotenzial? „Auf einem Markt, auf dem die Preise für Gewerbeimmobilien historische Höchststände erreichen, ist Performance notwendigerweise an Akquisitionen zu äußerst wettbewerbsfähigen Preisen gebunden, die nur das Segment der kleinen Volumina bieten kann. Es ist heute ein Eldorado für die wenigen Akteure, die über die notwendige technische Expertise, Reaktionsfähigkeit und Flexibilität verfügen, um diese Chancen zu nutzen und ihr Potenzial zu steigern“, antwortet Jean-Baptiste Pracca, Präsident von Mata Capital.
Der Gewerbeimmobilienmarkt der Hauptstadt ist zwar sehr hoch bewertet, hat aber noch keine spekulative Schwelle erreicht, sodass das Risiko eines plötzlichen Preisverfalls nicht besteht. Die Kreditzinsen, die in den kommenden Jahren voraussichtlich nicht abrupt ansteigen werden, dürften die Preise weiterhin stützen. Dennoch ist auf einem Markt, auf dem sich Transaktionen zu extrem hohen Preisen häufen, äußerste Selektivität geboten.
Diese „Exzesse“ belasten die Mietrendite und bergen ein hohes Risiko einer mittelfristigen Wertminderung des Objekts. In den begehrtesten Vierteln und bei den gefragtesten Objekten für Büro- und Gewerbemieter werden Großtransaktionen zu Preisen abgeschlossen, die unbestreitbar von ihrem tatsächlichen wirtschaftlichen Wert entkoppelt sind. Das heißt, zwischen 15.000 und 18.000 Euro pro Quadratmeter in vollständig zu sanierenden Gebäuden, was zusätzliche Baukosten von mindestens 3.000 Euro pro Quadratmeter bedeutet.
Wettbewerbsintensive Ausschreibungen und deren Preisüberbietungen meiden
Diese Objekte, die von großen nationalen Akteuren über Ausschreibungen auf den Markt gebracht werden, ziehen eine große Anzahl von Kaufinteressenten an, was zu Preisüberbietungen führt. „Wir verfügen über die notwendige Flexibilität und das Know-how, um diesen Sektor, der das Vorrecht großer institutioneller Anleger bleibt, zu meiden und uns in einem wesentlich weniger wettbewerbsintensiven Segment zu positionieren, wo wir Preise verhandeln, die weit unter den durchschnittlichen Marktpreisen liegen“, kommentiert Jean-Baptiste Pracca. Das Geheimnis dieses unkonventionellen Ansatzes liegt zunächst in der Fähigkeit, diese guten Gelegenheiten zu erkennen. Vorbei sind die Zeiten der Ausschreibungen, die von großen Akteuren überrannt werden: Das Sourcing wird durch ein Netzwerk von Anwälten, Notaren, lokalen Maklern, Immobilienhändlern… gespeist.
Hinzu kommt die Effizienz einer intern von Mata Capital entwickelten digitalen Plattform, die mit einem einzigartigen Algorithmus arbeitet, der Pariser Verkaufsangebote für Objekte abseits der von den meisten Investoren ausgetretenen Pfade aufspürt. Ein Beispiel hierfür sind die 1000 Quadratmeter eines Hotel-Restaurants am Boulevard Voltaire, in unmittelbarer Nähe der Metro in einem angesagten Viertel des 11. Arrondissements, die Mata Capital Anfang 2019 für weniger als 4.600 Euro pro Quadratmeter erworben hat. Diese Transaktion verdeutlicht die sehr attraktiven finanziellen Bedingungen des MCF Quality Street Portfolios, dessen durchschnittlicher Ankaufspreis der Objekte 6.497 €/m² beträgt.
Günstigere Objekte, die aber Wertsteigerungspotenzial bergen
Dieser Erwerb ist mit der Durchführung eines Verfahrens zur Aufhebung der Mietpreisbindung oder der Räumung des aktuellen Mieters verbunden. „Uns auf Objekte zu konzentrieren, bei denen wir in der Lage sind, Werte zu schaffen, ist der zweite Schwerpunkt unserer Investitionsstrategie in Paris“, erklärt Jean-Baptiste Pracca. Die Expertise unserer Teams ermöglicht es uns, Hebel zur Verbesserung des Mietwerts oder des inneren Werts unserer Akquisitionen zu beherrschen. Die effektive Verhandlung des Auszugs eines Mieters gegen eine Räumungsentschädigung ist beispielsweise eine juristisch sehr technische Operation, die zudem ein hohes Engagement im Verhandlungsprozess mit dem Gewerbetreibenden erfordert. Unsere Unternehmenskultur gibt uns die Schlüssel an die Hand, um durch rechtliche und kommerzielle Mittel Werte zu schaffen, die institutionelle Anleger normalerweise nicht beherrschen. Wir verfügen über eine ausgewiesene Erfahrung in rechtlichen und notariellen Verfahren. Wir scheuen keine langwierige Arbeit und Verhandlungen, die zur Optimierung einer Transaktion notwendig sind.
Mit einer aktuellen Durchschnittsmiete von 331 €/m²/Jahr für MCF Quality Street setzt sich Mata Capital zum Ziel, diese bei diesen Investitionen um 25 % zu steigern. Geduld, Einfallsreichtum, technische Expertise… drei Erfolgsfaktoren, um auf den Nebenwegen des hoch bewerteten Pariser Marktes zu investieren. Wege, auf denen die Giganten der Immobilieninvestitionen aufgrund ihrer Größe nicht agieren können!