10. Januar 2019
Als unabhängiger Akteur in der Immobilienfondsverwaltung stellt Mata Capital die Performance seiner Anlagevehikel in den Vordergrund und legt bei all seinen Vermögenswerten größten Wert auf Details. Ein Beispiel hierfür ist eine in Beauvais an die Supermarktkette Match vermietete Gewerbefläche. Ein Standort mit hohem Potenzial, für den Mata Capital eine maßgeschneiderte Strategie entwickelt hat, um langfristig stabile Mieteinnahmen zu sichern.
Der Kontext: Match Beauvais und seine ideale Lage
In der Rue Abbé Pierre 98 in Beauvais betreibt die Supermarktkette Match eine ihrer Lebensmittelfilialen. Dieser Standort ist das perfekte Beispiel für die Strategie der Gruppe: Geschäfte, die auf Service, Professionalität und Kundennähe setzen.
An diesem Standort bietet Match eine Einkaufsmöglichkeit, die schneller erreichbar ist als die großen Einkaufszentren am Stadtrand. „Die Gesamtfläche ist kleiner als bei den großen Konkurrenz-Hypermärkten, was ein weniger tiefes Sortiment bedeutet. Man findet dort jedoch alles Notwendige, insbesondere ein attraktives Angebot an frischen Produkten, für die Match bekannt ist“, erklärt Xavier COLLET, Director Asset Management bei Mata Capital.
Die Ziele: Unterstützung des Supermarkts Match bei der Steigerung seiner geschäftlichen Performance
Die Match-Gruppe umfasst 116 Lebensmittelsupermärkte. Ihr Jahresumsatz liegt bei rund 1,4 Milliarden Euro. Mit der Filiale in Beauvais verfolgt die Gruppe das Ziel, ihr gesamtes Know-how in ein Geschäft einzubringen, das sich im Herzen eines Stadtviertels im Wandel befindet. Denn die Immobilie liegt im Zentrum eines entstehenden Ökoviertels, das langfristig zahlreiche Wohnungen beherbergen und somit ein starkes primäres Einzugsgebiet bilden wird.
Der einzige Wermutstropfen: Die Realisierung dieses Ökoviertels dauert länger als geplant.
Da Match bereits vor Ort war, konnte das Unternehmen noch nicht von der erhofften Dynamik profitieren. Die Miete ist jedoch real, auch wenn die Geschäftsergebnisse hinter den Prognosen zurückbleiben. „Genau hier setzen wir an“, erklärt Xavier Collet. „Die Mietbelastung war für Match zu hoch, und das Unternehmen hätte Beauvais nach Ablauf des Mietvertrags in drei Jahren verlassen. Wir haben uns mit Match darauf geeinigt, die Miete zu senken, im Gegenzug für die Verpflichtung, einen neuen Mietvertrag mit einer festen Laufzeit von neun Jahren zu unterzeichnen. Diese Strategie war bereits beim Erwerb der Immobilie geplant und in der Immobilienbewertung berücksichtigt. Wir wussten, dass wir in den ersten Jahren des Mietvertrags höhere Mieteinnahmen erzielen würden, und hatten geplant, die Miete zu senken, um im Gegenzug eine längere feste Bindung des Mieters zu erreichen.“
Das Unternehmen profitiert nun von einer reduzierten Miete, die besser an die aktuelle Situation angepasst ist. „Die ursprüngliche Miete basierte auf dem Potenzial und der Entwicklung des Standorts, doch die Dinge entwickeln sich langsamer als erwartet. Die neue Vereinbarung umfasst eine garantierte Festmiete sowie einen variablen Mietanteil, der ab einem bestimmten Umsatz greift. Wir gehen davon aus, dass dies in einigen Jahren der Fall sein wird, sobald die Wohnbauprojekte abgeschlossen sind.“
Die durch die Mietminderung erzielten Einsparungen ermöglichen es Match, verstärkt in Marketingmaßnahmen zu investieren, um den Standort bekannter zu machen und die Kundenbindung zu stärken. Eine Plakatkampagne zur besseren Ausschilderung des Standorts ist geplant – eine Kommunikationsmaßnahme, von der alle profitieren. Durch die bessere Beschilderung und Bekanntheit bei der Bevölkerung wird der Supermarkt seine geschäftliche Performance steigern, wodurch der Standort insgesamt sichtbarer und attraktiver wird.
Mit dieser Vereinbarung sichert Mata Capital den Wert des Vermögenswerts, indem die Mietminderung durch eine deutliche Senkung des Kapitalisierungssatzes aufgrund des neuen, auf neun Jahre festgeschriebenen Mietvertrags kompensiert wird. Bis dahin wird das Quartier fertiggestellt und das Einzugsgebiet nachhaltig gefestigt sein.
Diese vorausschauende Arbeitsweise und die enge Zusammenarbeit mit den Mietern sind das Markenzeichen von Mata Capital. Der Ansatz erfolgt individuell, je nach Projekt. Der Zeitaufwand und die eingesetzten Ressourcen variieren stark von Objekt zu Objekt; das Beispiel Beauvais ist nur eines von vielen. „Wir verfügen über eine Vielzahl von Maßnahmen, die wir ergreifen können, um Wert zu schaffen und neue Mieter zu gewinnen oder bestehende zu halten. Manchmal sind Modernisierungsarbeiten an einer Immobilie erforderlich oder eine Flächenteilung, wenn die Räumlichkeiten für einen Mieter zu groß sind. Wir nutzen auch Grundstücksreserven, um Flächen zu entwickeln und Ladenlokale bei Bedarf zu erweitern.“ Bei Bedarf zieht Mata Capital externe Partner hinzu. Von Ingenieurbüros bis hin zu Architekten wird häufig professioneller Rat eingeholt, um sicherzustellen, dass sich alle Objekte optimal entwickeln und insbesondere alle regulatorischen Rahmenbedingungen eingehalten werden.
Fazit
„Match in Beauvais ist ein Beispiel für unseren Ansatz und die Vision, die wir verfolgen. Wir bemühen uns immer – bereits vor dem Erwerb einer Immobilie –, die Typologie eines Objekts, die lokalen Erwartungen und die zukünftigen Entwicklungen zu verstehen. Ich war persönlich in Beauvais, um mich mit Vertretern der Stadt und Fachleuten zu treffen und mir ein Bild zu machen. Es geht darum, das Straßennetz, die Stadtplanungsprojekte und die Entwicklung des primären Einzugsgebiets zu verstehen. Es geht darum, die Herausforderungen mittel- und langfristig zu begreifen.“
Mata Capital