3. Januar 2019
Der gewerbliche Investmentimmobilienmarkt erlebt eine Boomphase. Trotz niedriger Renditen bevorzugen Betreiber mit reichlich Liquidität weiterhin Immobilienanlagen, insbesondere sogenannte „Core“- und „Prime“-Objekte. Dieser Käuferzustrom belebt den Markt und treibt die Investitionsvolumina an. Allerdings stößt diese Entwicklung auf ein begrenztes Angebot. Das Ergebnis: Die Preise steigen und die Renditen sinken. In dieser Hochzyklusphase legt Mata Capital seine Überzeugungen dar, die manchmal dem Marktkonsens widersprechen.
Äußerst selektiver Erwerb kleinerer Objekte
Die Akquisitionsstrategie lautet wie folgt: hochwertige Immobilien mit „kleinem“ Volumen (Einzelwert von nicht mehr als 20 Millionen Euro) zu einem guten Preis kaufen, wobei die Anzahl der Positionen erhöht wird, um ein substanzielles Portfolio aufzubauen. Diese Politik berücksichtigt selbstverständlich die Ziele der Kapitalsicherheit, der Mietperformance und des potenziellen langfristigen Wertzuwachses.
Diese Strategie, die dank der großen Anzahl von Vermögenswerten eine Quelle der Diversifikation darstellt, erfordert ein integriertes, strukturiertes Asset Management, das in der Lage ist, die Performance der verwalteten Portfolios zu steuern. Diese Aufgabe wird bei Gewerbeimmobilien erleichtert, da die Mieter bei der Verwaltung von Baumaßnahmen autonom sind, die Fluktuation der Marken gering ist und eine hohe Belegungsrate mit einer extremen Standortselektivität verbunden ist. Als Beispiel weist der erste Fonds von Mata Capital MCFHIPF#1, der auf Einzelhandelsimmobilien in Randlagen und Nahversorgungszentren spezialisiert ist und über hundert Objekte umfasst, eine Belegungsrate von über 98 % auf.
Die Widerstandsfähigkeit des Einzelhandels für die lange Frist und die kurzfristige Wertschöpfung bei Büroimmobilien
Aufgrund ihrer hohen langfristigen Widerstandsfähigkeit geschätzt, sind Einzelhandelsimmobilien für eine langfristige Haltedauer zu bevorzugen. Im Gegensatz zu Büroimmobilien sind Einzelhandelsimmobilien, deren Standorte und Mieter den grundlegenden Bedürfnissen der Verbraucher entsprechen, extrem widerstandsfähig gegenüber makroökonomischen Zyklen. Das aktuelle „Commerce Bashing“ vermischt veraltete Einkaufszentren oder Ladenpassagen sowie Marken, die den digitalen Wandel nicht vollzogen haben, mit dem gesamten physischen Handel, der in OECD-Ländern 95 % des Konsums ausmacht. Diese Unkenntnis dieser Anlageklasse, gepaart mit einer geringen Präsenz institutioneller Anleger auf diesem Markt, stellt eine Chance für Spezialisten dar.
Im Einzelhandel liegt der Fokus daher auf dynamischen Vierteln im innerstädtischen Paris (Marais, Batignolles, Saint-Germain usw.) und Frequenzlagen in anderen wachsenden Metropolen.
Bei Büroimmobilien werden Objekte mit Wertschöpfungspotenzial bevorzugt. Die Idee ist, sie zu restrukturieren, um sie kurzfristig zu veräußern. In einem wettbewerbsintensiven Umfeld, in dem das Risiko besteht, für eine Transaktion zu viel zu bezahlen, ist die Strategie klar: mit Agilität und Methode auf weniger exponierten und weniger sichtbaren Märkten zu suchen, um „komplexe“ Objekte zu finden, die mit einem Abschlag verkauft werden.
Sobald die Immobilie im Portfolio ist, besteht das Know-how der Mata Capital Teams darin, sie neu zu positionieren, um ihren Wert auf dem Markt zu steigern. Dies kann durch die Lösung eventueller rechtlicher, technischer und administrativer Probleme geschehen. Weitere Szenarien sind eine umfassende Sanierung, eine Neugestaltung bestehender Mietverträge, eine Reduzierung des Leerstands oder eine Neubewertung der Mieten. All diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Rendite zu verbessern und/oder den Wert dieser Immobilien zu steigern.
Dem nächsten Zyklus mit Agilität begegnen
In dieser Phase, die einem „Markthoch“ gleicht, in der stabilisierte Vermögenswerte hohe Bewertungen aufweisen, nimmt Mata Capital Arbitragegeschäfte vor und veräußert einige Vermögenswerte aus seinem Portfolio, um Wertsteigerungen zu realisieren.
Gleichzeitig hat es sich mit reaktionsschnellen Investitionspartnern umgeben, die es ihm im Falle einer Marktwende ermöglichen werden, opportunistische Akquisitionen zu tätigen. Dank seines Teams in menschlicher Größe und kurzer Entscheidungswege setzt Mata Capital auf Agilität. Diese Fähigkeit zu besitzen, ist ein Vorteil in einem Markt am Höhepunkt des Zyklus, der wettbewerbsintensiv und wechselhaft ist.